海南园区资产如何借力中国商业REITs扩容实现价值释放 (2026)

2026年5月，以海棠湾标志性亚特兰蒂斯三亚为底层资产的复星商业REIT，收到上海证券交易所首轮反馈。它成为中国在2025年底启动的全新试点计划下，首批申报的酒店类商业不动产投资信托基金（REITs）之一。

这不是孤立事件，而是一个结构性转变的信号：中国REITs市场已经扩展到酒店、办公楼、购物中心等商业不动产，海南自贸港有望获得更大受益。

海南拥有15%的企业所得税率（其他地区通常为25%）、新设立的REITs项目储备库（单个发行项目奖励最高300万元人民币），以及数千亿元规模、等待盘活的园区资产，正在为中国下一轮资产支持型公募发行搭建基础。

以下是外资投资者和园区运营方需要了解的重点。

两条并行政策线：扩容了什么、何时扩容

2025年末中国REITs扩容沿着两条并行监管路径推进，目前均已生效：

路径一——国家发改委基础设施REITs范围扩容（2025年11月15日）

国家发展和改革委员会发布《基础设施领域不动产投资信托基金项目行业范围清单（2025年版）》（发改办投资〔2025〕991号）。主要新增内容包括：

• **第11类（消费基础设施）：**四星级及以上酒店、体育场馆。与消费基础设施物理融合的酒店和商业空间，原则上可纳入，面积不超过总面积的30%（特殊情形可至50%）。
• **第6类（园区基础设施）：**位于自贸试验区、国家级新区、国家级和省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器和产业加速器，明确属于可申报范围。配套酒店和商业空间面积不超过30%的，可以一并纳入。
• **第12类（商业办公）：**超甲级和甲级办公楼，但只限超大城市和特大城市（全国22个城市；海口、三亚不在名单内）。因此，海南园区办公资产应按第6类而非第12类进行架构判断。

路径二——中国证监会商业不动产REITs试点（2025年12月31日）

中国证监会正式推出商业不动产REITs试点（证监会公告〔2025〕21号），覆盖：

• 购物中心、办公楼、酒店和商业综合体；
• 年度可供分配收益的90%以上应分配给基金份额持有人；
• 原始权益人或其关联方通过战略配售至少保留20%。

截至2026年9月，交易所已受理30只商业不动产REITs，预计合计募资规模超过950亿元；其中5只已经上市，募资约232亿元。已获批项目的平均预计现金分派率为5.32%。

为什么海南园区正适合通过REITs盘活

海南产业园区拥有大量固定资产池——研发楼、物流仓库、人才公寓、数据中心和度假酒店。这些资产建设投入高，如今正逐步进入运营成熟期。REITs扩容为这些资产创造了公开市场退出通道。

三亚崖州湾科技城

崖州湾控股集团已经从基础城市建设平台转型为全产业链园区运营商，总资产超过550亿元，并于2026年3月获得AAA信用评级。集团管理空间超过720万平方米，包括人才公寓、研发办公、商业设施和专业实验室。集团已经发行多项创新债券，包括海南首笔6600万欧元债券，以及票面利率2.45%、规模12亿元人民币的公司债。园区资产达到稳定入住率后，发行REITs将成为自然的下一步退出路径。

洋浦经济开发区

作为海南首个实施封关运作闭环管理的区域，洋浦拥有超过500万吨的保税仓储能力、加工增值免关税政策（加工增值达到30%以上的合格产品可免关税进入内地市场），以及正在形成的数据中心基础设施。仓储、物流和数据中心资产分别对应第5、6、7类REITs可申报方向。

博鳌乐城国际医疗旅游先行区

医疗设施、康养中心及配套酒店——其中许多在封关后配备了零关税进口医疗器械——构成一类独特资产。乐城真实世界数据研究项目，也为未来REITs架构提供运营可信度。

省级政策支持

2026年8月，海南省政府发布《海南省关于进一步深化投融资改革的若干举措》（琼府办〔2026〕50号），其中包括：

• 建立省级基础设施REITs项目储备库，优先培育交通、住建、水务和园区项目；
• 组建由券商、律所等机构构成的“REITs服务联合体”，提供全周期发行辅导；
• 提供发行奖励：按募资金额2‰计算，单个基础设施REITs项目最高300万元，单个ABS项目最高200万元。

亚特兰蒂斯案例：海南首个酒店REITs带来的启示

以三亚亚特兰蒂斯为底层资产的复星商业REIT，为海南资产如何进入公开市场提供了最具体的参考样本。

关键事实：

• **底层资产：**海棠湾亚特兰蒂斯三亚，总建筑面积约30.89万平方米，拥有1314间客房；
• **原始权益人：**海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司（复星旅文旗下公司）；
• **状态：**2026年5月收到上海证券交易所首轮反馈，是新证监会试点下首批酒店REITs之一；
• **运营表现：**2023年收入16.94亿元、2024年收入15.45亿元；EBITDA为6.24—7.27亿元；净营业收入率38%—40%；入住率由42.96%提升至83.75%。

对海南的意义：

亚特兰蒂斯案例说明，海南大型酒店资产可以达到REITs上市所需的现金流稳定性门槛，也说明外资背景开发商（复星拥有香港上市实体）可以作为原始权益人。这对在海南布局园区周边酒店或商业资产的外资投资者具有参考意义。

**重要说明：**截至2026年9月，亚特兰蒂斯REITs仍在审，尚未上市。截至目前，海南还没有纯园区工业资产完成公募REITs发行。

海南税收优势：15%企业所得税与REITs现金流

如果底层资产持有实体（项目公司）登记在海南，并满足实质性运营要求，海南自贸港税制可以为REITs项目带来可量化的优势。

项目公司层面——15%对比25%企业所得税：

• 中国内地标准企业所得税率：25%；
• 海南自贸港鼓励类产业税率：15%（要求鼓励类产业收入占比达到60%以上，目录超过1100项）；
• 影响：应纳税所得额1亿元人民币的项目公司，在海南缴纳1500万元，在其他地区缴纳2500万元，相差1000万元可供分配现金流，向REITs持有人分配的现金流大约提高10%。

加速折旧：

• 价值不超过500万元人民币的资产可以在一年内一次性扣除；
• 超过500万元人民币的资产可以采用缩短折旧年限的方法；
• 这会加快REITs运营早期的现金回收。

境外投资所得免税：

• 旅游、现代服务业或高新技术企业的直接境外投资所得，在海南可享受企业所得税免税；
• 上海、深圳和广州没有完全对应的安排。

需要如实说明的限制：

• 15%企业所得税要求企业在海南实质性运营（登记办公地点、实际管理和人员在场）；
• 个人投资者的REITs分红税收按照国家规则执行（目前标准税率为20%，公募REITs存在阶段性免税安排）；海南15%个人所得税上限要求居住183天以上并完成相关人才认定，不适用于在海南以外的被动金融投资者。

外资投资者：搭建进入到退出的REITs路径

对外资投资者而言，当前政策架构支持从进入到退出的完整生命周期。海南的QFLP框架可为外资投资底层项目公司提供路径，本文不重复其操作细节。

培育——3至5年持有期：

在这一阶段，基金提高入住率、专业化物业管理，并建立REITs上市所需的稳定现金流记录（通常要求入住率达到90%以上且净营业收入稳定）。

退出——在上海或深圳证券交易所发行REITs：

资产成熟后，可以打包为公募REITs。原始权益人必须通过战略配售保留至少20%，其余80%以上份额向公众投资者发售。

外资背景原始权益人的参考案例：

• 复星（香港上市）——三亚亚特兰蒂斯酒店REITs（在审）；
• 新世界发展（香港上市）——广发新世界商业REITs（2026年9月受理，第二批中首个香港资本主导项目）。

**一个重要的边界：**现行主要监管法规没有明确说明外资投资基金能否直接在二级市场认购已上市REITs份额。资产培育到REITs退出的路径较为清晰；直接参与二级市场仍需进一步监管澄清。

园区运营方和投资者的实操路线

对正在评估REITs路径的海南外资投资者和园区运营方：

阶段	动作	关键要求
1. 资产识别	梳理仓库、研发空间、酒店、数据中心等具有稳定或趋于稳定现金流的园区资产	资产运营原则上满3年并有完整收入记录
2. 入住率培育	达到并维持90%以上入住率，专业化物业管理	建议具备3年以上运营记录
3. 纳入省级储备	申请纳入海南省基础设施REITs项目储备库	联系省级发改部门，REITs服务联合体提供辅导
4. 发行前架构	聘请券商和法律顾问，完成尽调、估值和法律意见	原始权益人承诺至少20%战略配售
5. 监管审批	发改部门推荐 → 证监会注册 → 交易所上市审核	从申报起通常需要6—12个月
6. 上市和分配	在上海或深圳证券交易所公开发行并开始定期分配	年度可供分配收益的90%以上应分配

**关键参考：**崖州湾控股集团从资产不足100亿元的城市建设主体，转型为总资产550亿元、AAA评级并发行多项债券的园区运营商，说明海南正在进行的资产培育具备相当规模。

结语

中国REITs市场进入了新阶段。2025年政策扩容明确为园区基础设施、酒店和物流资产打开了新的空间，而这些正是海南拥有大量储备的资产类型。

对于已经通过合格基金架构或WFOE在海南运营的外资投资者，这创造了一条两年前并不存在的公开市场退出通道。15%企业所得税、省级发行奖励和不断增长的园区资产储备结合起来，使海南成为中国REITs架构中值得评估的地区之一。

窗口已经打开，问题在于你的资产是否已经准备好。

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